外墙渗水的原因分析
外墙渗漏是个永远不过时的课题。近日，台风“烟花”到来之际，有些城市，例如上海市，外墙装饰脱落，大面积渗漏，有的多年也得不到解决，对业主居住安全，房间进水浸湿家俱，影响使用功能，带来很大安全隐患。外墙防水，涉及到外墙保温，铝合金或塑钢门窗质量问题，本人已有文章:铝合金门窗的质量控制;钢筋混凝土外墙保温……聚氨酯复合保温板。
1.外墙防水的设计及措施
1.1 外墙防水设计，因为沿海、长三角地区年降水量较大，且基本风压较大，高层建筑多；因此按“建筑工程外墙防水技术规程”JGJ/T235-2011第3.0.2条规定,宜进行墙面整体防水。应选用与墙体材料相容的防水材料、并对外墙节点构造进行防水设计。
1.2. 为防止外墙开裂引起渗漏，外墙主体材料重点处理不同材料的线膨胀系数差异（砖混为0.5×10-5/ 0c、砼为1×10-5/ 0c，砼加气块为0.8×10-5/ 0c，铝合金为2.35×10-5/ 0c），以及干缩等原因产生的温差裂缝；防止填充墙（淤泥多孔砖、砼加气块）与砼结构结合部裂缝；砌筑填充墙按规定留设拉结筋，确保与砼剪力墙及框架柱砂浆饱满密实、刮糙前用1:3水泥砂浆把接缝嵌实；与框架梁预留的空隙应在墙体沉降稳定后，用细石砼分层嵌实；不同材料交接处用300mm以上宽度玻纤网或钢丝网连接；砼加气块墙宜满布玻纤网，与砼结构搭接。
1.3. 外墙穿墙套管预留孔、对拉螺栓孔容易造成渗漏；对拉螺栓孔粉刷前，在内墙用水泥砂浆封孔，用聚氨酯发泡剂封堵孔洞，外侧用膨胀水泥堵实。悬挑架手架预留洞，采用细石砼掺膨胀水泥分二次堵实。空调预留孔洞，宜采用专用预留孔的砼块砌筑，并做到孔洞内高外低，安装套管。
1.4. 凡与墙体连接的阳台、雨蓬、空调板、飘窗等水平构件，均应在与墙体连接部位，设置200mm高、与墙等厚的c25细石砼止水带，止水带宜与楼板砼一起浇捣，不留施工缝；空调板不宜向上翻边，暴雨易积水渗入室内；否则应考虑冷凝管径是否满足雨水排放？
水平构件上面应有向外（有组织排水向地漏）的2～10%排水坡度，下口应设滴水线:外窗台向外的排水坡度不应小于10%；腰线上面的排水坡度不应小于5%，外挑板上面的排水坡度不小于2%，且靠墙体根部处应抹成圆角；外挑构件下面滴水槽的宽度、深度不应小于为10mm。当粉成滴水线时，滴水线宽度不小于20mm，下挂高度不小于12mm。
2.外门窗（含封阳台窗）渗漏占外墙渗漏投诉半数的比例；
2.1. 门窗框与墙体连接处渗漏；窗台渗漏是预防重点；
⑵. 门窗原则上居中安装，有的阳台反梁上安装窗，为防止形成“登高面”，框与反梁内侧平齐、易造成渗漏；正确做法：室内“窗台”可以保留50mm、既不行成登高面，又形成内高外低的“窗台”，增加防水路径。
⑶. 窗框安装后，基层清理干净并湿润，窗台用细石砼分层嵌实塞缝，窗台应内高外低，外侧排水坡度10%以上，有的做到1:5，力求迅速排水；窗台下口宜做滴水线；窗框与另三面墙体间隙，水泥砂浆刮糙后应大于10mm、小于20mm为宜，先框外侧刮糙“盖缝”、后内打发泡聚氨酯、连续不间断、充填密实，溢出门窗框外的发泡剂应在固化前塞入缝隙内、严防外膜破损。外墙窗楣下口应做滴水线、防止外墙雨水流入门窗。
⑷.门窗四周侧边应留5mm宽5mm深凹槽，用防水密封材料将窗框、墙体粘接牢固。
2.2.门窗本身渗漏：门窗气密性、水密性、抗风压性能等指标应合格；型材壁厚达到要求，安装连接符合要求；
⑴ 门窗应进行工厂化制作，尺寸偏差符合要求，避免粗制滥造；构件连接必须牢固可靠，组装后各连接处应对角紧密，接口平整。采用450角时应采用角码在组角机上组角。
⑵. 构件连接处缝隙应进行可靠的密封处理，可采用柔性防水垫片或打胶进行密封；推拉窗框下口断桥位置应压防水条以保证雨水排出（尤其是2只阴角），在凹部先穿条再注聚氨酯胶不失为一个好办法；不积水、不渗入框底。有的单位在框交接处反贴防水胶布。
⑶. 密封胶条与密封毛条断面形状及规格尺寸与铝合金型材断面匹配，安装应平整、严密、牢固，不得有脱槽现象；安装后的门窗关闭后，密封面的密封条应处于压缩状态。
⑷ 推拉门窗安装后，窗框与扇搭接量的实测值不应小于6mm,门框与扇搭接量的实测值不应小于8mm。推拉门窗应选用室内高挡水板的下框。
⑸. 合理设计排水槽位置和数量，避免室内外直通；开孔位置宜靠窗竖框边风力较小处。槽宽5mm,长40～60mm，以便雨水从排水槽迅速排出，不溢出框外，从而流入室内；排水孔槽应畅通，防止砂浆及杂物堵塞。根据《住宅工程质量分户验收规则》，进行外门窗人工淋水试验。
3. 外墙变形缝部位：缝内嵌填不燃保温衬垫材料，应增设合成高分子防水卷材附加层，卷材两端应满粘于墙体，满粘宽度不应小于150mm，并应用压条钉压固定；金属钢盖缝板（0.8mm厚彩色涂层热镀锌钢板,或不锈钢板,铝合金板）应固定于实体墙上;卷材及盖缝板收头处应用密封材料密封。外墙变形缝与屋面变形缝对接密闭。
4. 外墙外保温材料及施工工艺选择不当是造成外墙裂缝渗漏的主要原因；应选用与水泥相容性好的材料，根据建筑防火规范GB50016-2014，分别达到B1级或A级不燃标准。不能片面强调防火A级，选择易吸水、变形、与水泥相容差、质量密度大的材料，以免形成“绷带楼”。
保温材料外贴，因为与墙体只有百分之几十粘贴面，且板缝无法密封，容易脱落渗漏；保温材料在模板“内置”浇捣砼，形成与砼墙柱百分之百粘接，有利于防水、防裂、防脱落、抗风压；外门窗（含外挑阳台封闭窗）务必完全安装在结构实体上，不得安装于外保温板范围内；为保险起见，门窗框外皮距结构外皮30～50mm；门窗洞口宜用保温砂浆粉刷；浇捣砼时可通过模板安置（保温板缺留）自然形成门窗洞口周围一圈混凝土“窗套”。
5.外墙装饰，真石漆涂料面广量大，饰面砖在外保温材料上为防止脱落、限制在40m高度以下使用；石材和玻璃幕墙应该执行幕墙规范、设计好防水。外墙整体防水，常常选用在外墙上做防水砂浆或水泥砂浆、防水涂料；现针对外墙抹灰施工提出下列规定：
⑴.刮糙不少于两遍，每遍厚度宜为7～8mm，但不应超过10mm；面层宜为7～10mm。
⑵. 混凝土或烧结砖基体上的刮糙层应为1∶3或强度等级为M15的水泥防水砂浆，轻质砌体上宜为 1∶1∶6或强度等级为M7.5的防水混合砂浆。
⑶ .每一遍抹灰前，必须对前一遍的抹灰质量（空鼓、裂缝）检查处理（空鼓应重粉，只裂不空应用水泥素浆封闭）后才进行；两层间的间隔时间不应少于2～7d；各抹灰层接缝位置应错开，并应设置在混凝土梁、柱中部；达到冬季施工条件时，不应进行外墙抹灰施工。
⑷.抹灰层总厚度35mm～50mm（含基层修补厚度）时，必须采用挂大孔钢丝网片的措施，且固定网片的固定件锚入混凝土基体的深度不应小于25mm，其他基体的深度不小于50mm；抹灰层总厚度超过50mm时，应由设计单位提出加强措施。
⑸ .抹灰应达到如下标准：外窗台向外的排水坡度不应小于10%；腰线上面的排水坡度不应小于5%，外挑板上面的排水坡度不小于2%，且靠墙体根部处应抹成圆角；外挑构件下面滴水槽的宽度、深度不应小于为10mm。当粉成滴水线时，滴水线宽度不小于20mm，下挂高度不小于12mm。
外墙出现渗漏,应查明分析原因,坚持“外排内治、外排内防”原则。从室内处理，用所谓压力注浆根本解决不了问题，应在延水面处理。如果是外修温空鼓裂缝造成渗漏，应折除局部空鼓裂缝部位，分层次保补，也要和完好部位搭接好。对保温板上外贴面砖造成因面砖自重大粘接力不足的，建议铲除面砖，改做涂料，一劳永逸解决脱落风险。
本人专业从事各类防水施工及后期维修业务十余年。下面仅本人所学为您做如下分析：外墙渗水原因很多，大体可以分为两类，一类是结构性渗水，比如外架孔，螺栓孔，上料预留门洞，这一类渗水都是因为建房时期施工留下的，后期人工进行回堵，渗水一般呈现规则形状，比如圆形、方形，因为后堵孔密度低的原因造成渗水的在户内都可以维修，而且基本可以达到永久解决渗水的问题！另一类是无法断定水源从哪里进入外墙后造成的渗水，在户内维修基本是治标不治本，需要从外部进行维修，而且维修后的时效性比较差，这种渗水一般呈现无规则形态，水有可能是从上一层住户或者上上层住户家外墙进入然后从这一层外墙住户家体现出来而已。所以具体情况得看现场后决定怎么维修，最好找当地经验丰富且具有资质的公司上门勘查一下再做决定。望能帮到您！
