从题目本身看，问的是怎样正确书写转让协议的，但从情况介绍看，实际是在问农村宅基地合法转让程序。我们也可看作是一题两问吧。
关于正规农村宅基地转让协议的书写，其实较好答复，只要是符合《合同法》相关规定，具备合同成立必须的法律要件及内容即可。最简单的办法是从网上下载一个宅基地转让合同范本，双方填写签字就行，这里不多说了。但必须强调的是宅基地转让的双方当事人必须具有合法身份，必须是本集体土地使用管理范围内的农民，简单点说就是本村组农民。
关于农村宅基地使用权合法转移的问题，可能有许多人还不很清楚，还有认知上的错误。那么，我们还是从学习国家法律是如何规定的开始吧！我国《土地管理法》第二条是这样表述我国土地权属形式的，‘中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制’。第八条明确规定‘宅基地和自留地、自留山属于农民集体 所有’。在《土地管理法实施条例》第四条进一步规定‘农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册核发集体土地所有权证书，确认所有权’。在《土地法》第十三条明确指出‘依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护， 任何单位和个人不得侵犯’。从而我们可知宅基地是属于有权属证书的农民集体所有土地，受法律保护，不得侵犯。这些基本原则在我国《物权法》中也得到了进一步的体现，专设一个章节规范农村宅基地的使用权。其中第一百五十三条即明确规定了宅基地转让要遵守相关法律法规，第一百五十五条又明确规定‘已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的应当及时办理变更登记或者注销登记’。只有依法登记过的变更转移事项，才发生效力；没有登记则不发生效力，自然也不会受法律保护。本提问情况介绍中讲要在宅基地上盖房子，这些地上物的权益也是基于宅基地使用权的合法取得而受国家法律的保护。由此我们可以理出下面一个关系，转让的宅基地权属合法→转让当事人具有合格资质→双方达成转让协议→村民委员会同意转让→进行权属变更登记→取得新的宅基地使用权，只有如此才是一个合规流程。仅仅只有转让协议还是不成的。
农村宅基地使用权，则通过合法申请取得的。因为现在土地政策吃紧，宅基地申请非常困难，所以农村很少有将申请来的宅基地使用权转让的。因为法律明文规定，农村将宅基地使用权转让，以后再不得申请宅基地使用权。所以农民都非常珍惜取得的宅基地使用权。
但是，在农村由于历史原因，有许多家庭拥有的宅基地超出一户一宅的政策，国家鼓励农民将多余的宅基地合法转让。但是，转让并不是随意转让，转让必须遵从以下规定：一是转让行为应征的本集体经济组织同意，因为宅基地所有权归属村集体，所以使用权转让应该由村集体同意；二是受让人与出让人必须为同一集体经济组织内部成员，因为宅基宅基地使用权只有本集体经济组织内部人员可以使用；三是受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。因为农村宅基地严格实行一户一宅政策，已经拥有了宅基地的，禁止再申请或受让宅基地。
老房子的宅基地使用权转让，实际上是老房子的买卖行为。村民将多余的房子卖给本集体经济成员内的缺房农民，则宅基地使用权根据地随房走的政策，自然转移到买主手中。所以，通常情况下所说的宅基地转让协议，实际上是旧房买卖协议。旧房买卖协议书，和普通的房产买卖协议书没有多少区别，写明买卖双方，写明买卖房子的位置和产权，写明自愿协商的价格及交房交款办法，由中间人证明签字，买卖双方签字，村委会盖印即可。具体条款，完全可以网上搜索一个范本，依葫芦画瓢即可。
如果是新申请的宅基地转让，那就是单纯的宅基地使用权转让，必须在村委会监督下，转让方和受让方签订自愿转让协议，转让方保证以后不再申请宅基地，转让方因申请宅基地产生的费用，由受让方补给转让方，转让协议必须写明转让方合法申请的宅基地的具体位置和面积、四至八到等。
但本题题主给出的描述称，宅基地没有相关的证书，但是村里的人都知道这些地是谁家的。 根据描述，好像这宅基地上并没有房子，而是祖辈遗留下来的宅基地。如果真是这样，建议不要去和转让方签订协议，而是直接向村委会申请宅基地。因为祖上遗留下来的宅基地，如果上面没有房产，这些宅基地早说归集体所有了，不再属于原主人。
根据政策，空置两年以上的宅基地，村集体就有权收回使用权。这些农村老辈遗留下来的宅基地，即使有结束土改时颁发的土地证书，也已经不属于原主人了。因为1962年农村人民公社六十条执行以后，农村的所有土地都收归村集体了。而现在农村审批宅基地，首先要利用村内闲置宅基地，符合政策的缺乏农民，直接向村集体申请即可，不要盲目受让别人的宅基地。
