小产权房与普通商品房，最大的区别在于“土地”。
- 商品房占用的土地，是国有的、用于住宅用途的，采取“招拍挂”出让使用权的土地。或者不严谨的直白理解为：商品房土地使用权=商品。因此，购买商品房=购买了房子（本身属于商品）+国有土地使用权（市场化行为获取），属于完全可以合法、合规的市场交易行为。
- 小产权房则不同。小产权房占用的是集体所有的、使用权不可交易的土地。那么，购买小产权房就相当于买了一个可以交易的东西（房子）+一个不可交易的东西（土地使用权）。所以，国家三令五申，直至今日定性依旧——小产权房，不合法。
随之而来的最现实的问题是：既然定性为不合法，小产权房能不能买卖？已经购买了小产权房的人怎么办？
正常情况下的结论是：小产权房不能买卖；已经购买了小产权房，权益不受法律保护。
但是——小产权房的基数太大了（曾经看到过有个数据说全国小产权房占整个住宅数量40%，不清楚真假），购买小产权房的人很多。
造成这种现状的原因不多说，利益驱动、管控不严……如果完全按照“非法”一刀切，恐怕不是稳妥的处理方式。
现实中有一些处理办法（全部都是地方自定，没有国家统一政策）：
- 购买小产权房的，买卖双方均违法，参照《民法典》（之前是《合同法》）第一百五十七条处理：买卖双方各挨板子——这倒是完全合法合规。但是，谁挨的重、利益倾向于哪一方，各地处理办法不一样。
- 购买小产权房的，如果经过乡镇政府批准的，认定为买卖有效。同样——各地处理办法不一样，有的地方即便乡镇政府批准，依然无效。
- 如果是私下交易，同集体成员交易认定为有效，非同集体成员交易认定为无效。还是一样的情况——同集体成员交易也有认定无效的，非同集体成员交易也有认定有效的。
- ……
通过上述这些处理情况就可以看出：关于小产权房的处理态度，没有“准数”，全看地方政策。碰到“认”的，风险小；碰到“不认”或模棱两可的，风险很大。
总之，简单总结区别，主要就是两条：
- 购买小产权房，风险远远大于商品房。
- 权益能不能受到保护，不取决于自己、不取决于合同。
